二线城市地王频出“四小龙”政策收紧

来源:互联网新闻 时间:2020-04-28 05:38

中原地产最新数据显示,在二线城市继续“高调”的背景下,房地产库存继续下行。其中,合肥库存套数16198套,181.8万平方米,库存面积同比下滑63.9%;南京库存套数24625套,302.5万平方米,同比下滑53.9%;苏州则以23908套,388.8万平方米库存,同比下调49.6%。

业内人士指出,在一线城市购房收紧下,资金出现外溢,一线城市周边以及部分重点二线城市市场活跃。这种情况下,控制房价的压力明显增加,合肥、南京、苏州等二线城市政策收紧预期愈演愈烈。

火爆 库存剧减 价格跳涨

中原地产数据显示,截至5月30日,重点监测的10大城市库存明显减少。具体来看,十大一二线城市合计库存为36.77万套,4834.7万平方米,环比4月份的4948万平方米继续下调2.3%,而同比方面,跌幅更是高达27.4%。

中原地产市场总监张大伟表示,一线城市中的上海与深圳在政策影响下,库存出现了增加,但被称为“四小龙”的南京、厦门、合肥、苏州二线城市库存却依然快速下调。

具体来看,截至30日,5月南京库存套数24625套,库存面积302.5万平方米,面积环比下调16.3%,同比则下调高达53.9%;厦门方面,库存套数17614套,库存面积245万平方米,库存面积环比下调15.3%;合肥方面,库存套数16198套,181.8万平方米,库存面积环比下调5.8%,同比下调高达63.9%。

张大伟认为,3月份一线城市出台不同力度的约束性政策,抑制了一线城市的价格上涨,而且从限购、限贷政策看,二线城市目前的宽松程度也最大,导致市场活跃。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,一线城市的房价偏高,部分投资投机资金开始撤出一线城市,进入二线城市,这使得此类二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。

以合肥为例,今年4月份,合肥新建商品住宅价格指数环比上涨5.8%,同比上涨17.6%;二手住宅价格指数环比上涨6.8%,同比上涨30.4%。两项指标在70个大中城市中均位居第一,处于“领涨”态势。

据介绍,今年以来,合肥市房地产市场持续升温,呈现出多年罕见的“火热”景象,住宅类商品房价格大幅上涨,市场持续出现“一房难求”局面。安徽省经济信息中心预测处发布的报告显示,一季度,合肥市住宅市场量价齐涨,商品房和住宅销售面积分别增长33.2%和40.4%。开发商捂盘惜售、强制捆绑搭售变相涨价等现象频生。

高涨 地王频出 风险集聚

在房价大幅上涨的背景下,土地市场频繁刷新新高,“四小龙”尤甚。具体来看,中原地产数据显示,2016年以来,南京、合肥、厦门、苏州四个二线城市合计成交住宅土地75宗,供应住宅用地953万平方米,平均溢价率高达126.08%,较2015年的50.73%大幅上涨116%。土地出让金方面,苏州、南京、杭州、合肥同比涨幅均超过100%,苏州涨幅更是高达867%。

张大伟表示,一方面,一线城市土地空间已然不足,房企开始集中围猎二线城市;另一方面,宽松的货币政策也是促成房企积极抢地的原因。“在过去几个月,整体信贷政策宽松,大部分房企发债成本明显降低,最低甚至在3%左右,导致房企积极补充库存。”

张大伟指出,由于土地价格上涨明显超过房价上涨,未来房价上涨预期更加强烈,将带来巨大风险。

中原地产研究部数据显示,截至25日,年内抢地最积极的房企合计拿地为3887亿元,合计建筑面积为6187.7万平方米,平均拿地成本为6283元每平方米。而在2015年同期,其拿地平均成本只有4231元每平方米,这意味着,房企拿地平均成本增幅高达48.4%。

具体来看,2016年前5个月土地出让过程中各种地王地块多达150宗,远超2015年全年的100宗。其中,全国住宅类地块,楼面价超过2亿元,溢价率超过100%的地块合计有107宗,除了10宗在一线城市上海、3宗在广州以外,其他全部在二线城市。

对此,融创中国董事长孙宏斌表示,南京、苏州这些城市,房价没什么泡沫,但地价肯定是有泡沫的。“这么多年了,苏州的房价一直是在2万元,南京的房价都没有超过3万元,一下子楼面价超过3万元甚至到4万元。这个肯定是不对的,我们会非常小心。”

“应对现阶段土地热保持警惕。”孙宏斌说,房价不可能每年都往上涨,这一轮房价涨这么快,已经把后面好多年的上涨空间消化掉了。

张大伟也认为,应关注地价推动的高房价下带来的高杠杆和泡沫风险。他指出,目前所有地王都有较大的亏损可能,过去几年全国的地王目前基本都在亏损或者平本销售。数据显示,相较于土地成本50%以上的增幅,公布销售业绩的30家房企前4月销售均价在1.15万元每平方米,销售价格同比上涨12%,土地价格上涨明显超过了房价上涨。

张大伟表示,由于拿地成本增加近50%,未来房价上涨预期更加强烈,而一旦房价进入调整周期,房企很可能面临巨大的销售难题。应警惕房企激进购地所带来的杠杆泡沫风险。

降温 政策收紧 箭在弦上

政策收紧预期愈加明显。近日,南京市政府有关部门就表示,南京将采取有力措施,严格落实控地价、控房价“双控”要求,促进房地产市场平稳健康发展。

其指出,目前南京房地产市场总体平稳,同时也存在部分地块高溢价成交、局部地区房价阶段性较快上涨等问题,因此,南京将实行土地出让最高限价办法,在热点区域的住宅用地出让时,由市政府设定地块的土地出让最高限价,对竞买人报价超过最高限价的,终止土地出让,竞价结果无效;同时严格落实控房价准许成本,物价主管部门在受理开发企业商品住房价格申报指导时,对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金,不计入其房价的准许成本,不作为申报价格的组成部分。

近期涨幅最高的合肥也被曝出或于6月出台收紧新政。《经济参考报》记者了解到,5月召开的一次合肥市委中心组理论学习会议上,合肥市主要领导就明确表示,要加强楼市调控,防止过快增长。合肥市房地产管理局相关负责人则称,后期不排除重新出台限购限贷等调控政策。据悉,目前合肥九个区的限购政策已草拟完毕,待市政府批准,而限购执行或以交易备案时间为准。

苏州方面也被曝出,已制定好收紧新政,包括购房者须满足缴纳社保一年以上,个人所得税缴纳2年以上以及买房须居住证满一年等硬性规定。

对此,原中国房地产协会副会长朱中一表示,房价在短时间内过快上涨存在透支和盘整的风险。因此,应及时调整土地供应节奏,加大有效供给,调整市场预期,逐渐缓解供需矛盾。

易居研究院研究员曹倪娜也认为,针对市场火爆、房价上升较快的区域,地方出台的“收紧”型政策信号明显,包括提高居民非首套住房贷款比例、提高限购门槛、加强房地产市场监管以及更有计划地制定土地出让计划等。

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